Прогноз: охлаждение рынка жилья в США будет долговременным

Рост рынка жилья в США в 2018 г. замедлился, в дальнейшем это замедление продолжится, пишет The Wall Street Journal.

Это станет еще одним негативным фактором для роста американской экономики, который уже сдерживается нестабильностью финансовых рынков и напряженностью торговых отношений.

Сокращение продаж в последнее время отражает дефицит запасов жилья и рост его стоимости. Цены на жилье находятся на рекордных максимумах, а запасы в последние месяцы начали восстанавливаться от минимумов за 30 лет. Рост ставок по ипотечным кредитам, которые в конце этого года вплотную приблизились к 5%, стал еще одним ударом по рынку.

"Во втором полугодии ситуация внезапно изменилась: продажи сократились, а запасы стали расти", - сказал главный экономист Национальной ассоциации риелторов Лоуренс Юн.

По словам экономистов, другие оказывавшие давление на рынок факторы, вероятно, сохранятся или даже усугубятся. Рекордное падение покупок жилья иностранцами негативно отразилось на рынках Флориды, Калифорнии, Сиэтла и Нью-Йорка. Такие покупатели ушли из-за роста цен и усиления напряженности международных отношений, и они вряд ли вернутся.

Принятый в конце декабря 2017 г. закон о налогах, возможно, также оказал давление на некоторые из разогретых рынков. Большинство домовладельцев не ощутят воздействие этого закона в полной мере, пока в апреле не сдадут налоговые декларации, и тогда это может оказать дополнительное давление на дорогие рынки, которые уже существенно охлаждаются.

В 2018 г. рынок жилья замедлился, несмотря на усиление экономики, падение безработицы до 50-летнего минимума и на фондовый рынок, который до недавнего времени демонстрировал рекордные максимумы. Такое расхождение между состоянием рынка жилья и экономики в целом наблюдалось длительное время в этом году, что опровергает мнение, согласно которому сильный экономический рост должен предотвратить ослабление рынка жилья.

Теперь некоторых экономистов волнует противоположная перспектива. Ослабление продаж жилья может несколько затормозить рост экономики в следующем году на фоне начавшегося ослабления других секторов. Усиление напряженности торговых отношений с Китаем, рост процентных ставок и нестабильность фондового рынка в декабре создали угрозу для стабильности экономического роста.

"В 2019 г., вероятнее всего, экономика будет расти, но вклад в рост экономики в целом со стороны охладившегося рынок жилья будет меньшим", - сказано в декабрьском отчете Redfin.

На рынок жилья приходится от 15% до 18% ВВП. Продажи жилья на вторичном рынке поддерживают другие отрасли экономики. Падение продаж жилья оказывает негативное воздействие на доверие потребителей, расходы на благоустройство жилья, кредитование строительства и на ипотечное кредитование.

Главный экономист Национальной ассоциации строителей жилья Роберт Дитц ожидает, что в 2019 г. рост закладок одноквартирных домов составит менее 2% против роста примерно на 4% в этом году и на 8% в прошлом.

Рынок жилья "рассказывает о том, что рост экономики замедляется", сказал Дитц.

Вместе с тем многие экономисты считают, что замедление рынка жилья будет постепенным, а не обвальным, как десять лет назад. В ноябре годовое снижение продаж на вторичном рынке было самым сильным за семь лет, но по сравнению с октябрем продажи выросли на 1,9%. Это говорит о стабилизации рынка, но на более низком уровне, чем в благодатном 2017 г.

"Скорее всего, рынок жилья ждет мягкая посадка, - сказал заместитель главного экономиста CoreLogic Inc. Ральф Маклафлин. – И это – в лучшем случае".

По его словам, такой лучший сценарий возможен, если покупатели и продавцы не поддадутся панике при дальнейшем ослаблении рынка, что не исключено, так как воспоминания о крахе 2008 г. еще свежи в памяти.

"Рынки часто поддаются животным инстинктам, - сказал Маклафлин. – Иногда мягкая посадка представляется им крахом".

По более оптимистичному мнению, рост цен на жилье замедлится, запасы будут расти, а ставки по ипотеке стабилизируются. Это на короткое время даст рынку жилья второе дыхание, так как покупатели поторопятся вернуться, пока ставки не выросли еще больше.

По словам Лоуренса Юна, сильный базовый спрос, особенно со стороны молодых людей, которые не могли купить жилье при быстрорастущих ценах, в следующем году обусловит его относительную стабильность. По его оценке, продажи жилья сократятся на 0,4%, а рост цен замедлится примерно до 2,5% с 5% в этом году.

"По нашему мнению, 2017 г. останется пиковым в этом цикле" роста цен на жилье, сказал главный экономист Fannie Mae Даг Дункан.